原创首发｜未经授权禁止转载 最近参加几场朋友小聚，话题绕来绕去总会落到楼市上面。 一桌人坐在一起，观点却能分裂成两大阵营。 有朋友留意到一线城市二手房活跃度走高，不少海外资本跑来布局国内不动产，笃定市场底部已经显现，可以伺机出手。 另一边也有人大倒苦水，老家远郊楼盘打折促销，自己挂牌的房子几个月无人问津，一口咬定现在的回暖只是假象，后面还得继续往下探。 同样一个市场，为什么大家的感受，会差得这么离谱？不少准备买房卖房的普通人，心里满是问号。 是不是市场真的要回暖？会不会所有房子都能跟着水涨船高？ 实话实说，全民普涨的黄金阶段早已落幕。不过在结构性修复的大浪潮之下，有几类房产，大概率会率先迎来价格修复。 看楼市最怕犯的毛病，拿自家小区的所见所闻，直接给全国市场下结论。想要看清真相，还是得瞄一瞄官方释放的信号。 国家统计局70城房价监测显示，一线城市二手房已经连续五个月环比向上。成交规模、土拍热度、机构资金布局，几大维度的信号交织在一起，市场筑底的痕迹，已经越来越清晰。 可现实生活里，很多人依旧感受不到暖意，这就是市场剧烈分化带来的体感落差。 过去整整五年的持续调整，也重塑了大众的心理预期。不少人已经习惯看跌，看见一点小幅反弹，本能当成下跌途中的插曲。再加上网络更愿意传播降价、甩卖的故事，焦虑感被进一步放大，统计数据和个体感受，就出现了明显割裂。 拉长时间维度看，这一轮房价回调的力度，已经超过此前几轮调整周期。易居研究院严跃进就分析过，历经这轮下行，此前积累的房产泡沫已经得到充分消化。 中金一份地产周期研究也提到，海外成熟地产市场，完整调整周期大多集中四至六年。我们从2021年市场见顶走到今天，刚好跨过五年，客观上已经走到修复的时间窗口。 但这里必须敲个警钟，这不代表轰轰烈烈的全面牛市马上到来。接下来会是非常典型的K型行情，优质资产扬头上行，底子薄弱的房源依旧要承压。 市场能够慢慢稳住，背后是好几股力量在共同发力。 从中央定调拉动内需，到各地接连落地政策，房贷贴息、限购优化、信贷降息轮番登场，这一轮政策的力度，已经超过2014、2022两轮刺激周期，普通人买房的信贷成本，来到近些年难得的友好位置。 资本的嗅觉往往比普通老百姓灵敏得多。海外机构持续扫货国内核心城市不动产，土拍市场当中，优质地块争抢热度明显回升。与此同时，普通购房者线上看房、实地看房的意愿，也在稳步回升。 供需格局也在悄悄反转。重点城市新房库存回落到合理安全区间，二手房挂牌量连续多月回落。房企风险化解也接近收官，不用再靠亏本大甩卖换取现金流，房价也就有了实打实的底部支撑。 但政策红利不会撒到每一套房子头上。能够跑赢大盘的标的，大多具备共通特质：供给收紧、需求扎实，还能接住政策释放的红利。 核心城区内环的低密改善大平层，就是其中一类。一线、强二线城市核心地段，低密宅地出让越来越稀罕。拿南京举例，玄武、鼓楼这类核心板块，一年能出让的住宅地块屈指可数，高品质改善新房供给十分紧缺。 置换政策放开后，改善群体的购买力被充分激活，高总价优质房源去化速度明显提速。不少海外机构收购存量物业时，也格外青睐这类流通性强的改善产品。 改善之外，把学区资源和居住品质兼顾到位的次新住宅，同样值得留意。 学区带来的需求自带韧性，不会完全跟着楼市冷暖起伏。核心教育片区划片范围常年稳定，同时兼顾好学校与居住舒适度的房源本就稀缺。不少热门片区，房源成交周期大幅压缩，价格修复速度跑赢城市大盘。 还有一类，就是产业园区周边，紧贴地铁的刚需住宅。 每年海量高校毕业生涌向长三角、珠三角产业高地，通勤便利的房子，是年轻人落脚安家的首选。这类房源租赁表现稳定，不少产业板块周边住宅库存已经消耗殆尽。各地人才补贴、购房贴息，也大多向这部分刚需群体倾斜。 当然我们也不能头脑发热，政策暖风不等于普涨通行证。 远郊大盘、配套残缺的老旧房源，还有人口持续外流的三四线房产，就算利好不断，也很难迎来像样的价格修复。 房产彻底回归居住属性的大方向已经定下来。往后房子值不值钱，拼的是资源稀缺度、真实居住需求与转手流通能力，闭着眼买房就能赚钱的时代，一去不复返。 打算置换的朋友，别被市场传闻冲昏头脑。优先盯着稀缺度高的标的，也记得用好本地卖旧买新、房贷贴息这些实实在在的政策福利。 刚需年轻人买房，不要只盯着总价高低。产业、轨道交通这些硬配套，一定要放在优先位置，房子未来好不好转手，同样要纳入考量。 手里握着普通老房源的业主，也要放下普涨幻想。如果自家房子流通性偏弱，就要放平心态，理性看待资产预期。 买房终究是过日子的大事，没必要总想着押注短期行情起落。市场修复不代表遍地机会，甄别资产本身的价值，远比追逐风口来得实在。 免责